حقوق المستأجر في السعودية: وش يكفل لك نظام الإيجار، ووش يحق للمؤجّر

حقوقك كمستأجر في السعودية ما تجي من مكان واحد: فيه عقد «إيجار» الموحّد، و«نظام الوساطة العقارية»، و«الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر» اللي صدرت في 25 سبتمبر 2025، وقرارات «الهيئة العامة للعقار» اللي جات بعدها. هذي الصفحة تجمع لك أهم هالحقوق في مكان واحد، وعند كل حق رابط لمصدره الرسمي، ولو الموضوع يبي شرح أطول تلقى رابط لدليلنا المفصّل.

هذي الصفحة ملخّص عام، مو استشارة قانونية. والأنظمة تتغيّر، فارجع للمصدر المرفق قبل ما تاخذ أي قرار.

حقوقك الأساسية باختصار

• عقدك الموثّق في «إيجار» هو المرجع الرسمي. حسب «قرار مجلس الوزراء رقم (292)»، العقد اللي مو مسجّل ما يُعتبر عقدًا صحيحًا منتجًا لآثاره الإدارية والقضائية. ولو المؤجّر ما سجّل العقد، تقدر تطلب تسجيله بنفسك.
• العقد الموثّق سند تنفيذي. محاكم التنفيذ تستقبل عقد الإيجار السكني الموحّد مباشرة، بدون ما ترفع دعوى من الصفر.
• عقدك يتجدّد تلقائيًا. في كل مدن المملكة، ما لم يبلّغ أحد الطرفين الثاني إنه ما يبي يجدّد قبل 60 يوم على الأقل من نهاية العقد. وتقدر تلغي التجديد التلقائي بدون أي اشتراطات، بس قبل ما تبدأ مهلة الـ60 يوم.
• محد يرفع إيجارك بقرار منه لحاله. في الرياض الزيادة السنوية موقوفة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025، وبرا الرياض الأجرة ما تتغيّر عند التجديد إلا بطلب عبر «إيجار» وموافقتك الصريحة.
• في الرياض، المؤجّر ما يقدر يرفض تجديد عقدك إلا في ثلاث حالات حدّدتها الأحكام. ولو السبب إنه يبي يسكن هو أو قريب له من الدرجة الأولى، فالإشعار في العقد السكني ما يقل عن 365 يوم.
• عقدك الموثّق ما ينفسخ من طرف واحد إلا بقرار تنفيذ. خدمة فسخ العقد من طرف واحد في «إيجار» تشترط قرار التنفيذ بإنهاء العقد.
• تأمينك محفوظ عند جهة مخوّلة. التأمين اللي يُؤخذ عن طريق الوسيط العقاري يتسلّم للهيئة أو لمن تخوّله، ويبقى محفوظ لين ترجّع العقار، وبعدها يرجع لك، أو يرجع لك الباقي بعد ما تنخصم قيمة الأضرار.
• الرسوم الإضافية مكانها العقد. رسوم زي الموقف أو النظافة تنكتب في العقد بقيمة ثابتة، أما رسوم جمعية الملاك فما تندرج في عقد الإيجار.
• المخالفة لها ثمن. اللي يخالف الأحكام النظامية يتغرّم بما لا يتجاوز أجرة 12 شهر للوحدة، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرّر.

رفع الإيجار ونظام الإيجار الجديد

هل يحق للمالك زيادة الإيجار كل سنة؟ على حسب مدينتك.

داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض: لا. الأحكام أوقفت الزيادة السنوية في إجمالي أجرة العقود السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، لمدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025. والوحدة الشاغرة اللي انأجرت قبل تثبت أجرتها على أجرة آخر عقد مسجّل لها في «إيجار». وهالحد ما يتغيّر لو انتقلت ملكية العقار ببيع أو هبة، وخدمة «طلب تعديل القيمة الإيجارية» في الرياض تقتصر على طلب الخفض بس.

برا الرياض: الأجرة ما تتغيّر تلقائيًا. لازم المؤجّر يقدّم طلب تعديل عبر «إيجار» قبل 90 يوم من نهاية العقد، وأنت لك الحق تقبله أو ترفضه:

• لو قبلت، يتجدّد العقد بالقيمة الجديدة.
• لو رفضت، أو ما رديت قبل ما تبدأ مهلة الـ60 يوم، ينلغي التجديد التلقائي، وينتهي العقد بنهاية مدته إلا لو اتفقتوا على عقد جديد.
• أي تعديل تتفقون عليه يمشي على العقد المجدَّد، مو على العقد الحالي.

وش يغطّي التثبيت ووش ما يغطّي، ووش تسوّي لو رفعوا عليك الإيجار رغم كذا، تلقاه في دليلنا عن قرار تثبيت الإيجارات في الرياض.

الإشعار والتجديد وطلب الإخلاء

هل يستطيع صاحب المنزل إخراج المستأجر؟ مو متى ما بغى.

• عند نهاية المدة: العقد يتجدّد تلقائيًا إلا لو أحد الطرفين بلّغ الثاني قبل 60 يوم على الأقل. والأحكام تستثني العقود محدّدة المدة اللي بقى منها 90 يوم أو أقل وقت نفاذها، والعقود اللي يتفق طرفينها ينهونها بالتراضي.
• في الرياض: لو تبي تجدّد، المؤجّر ما يقدر يرفض ويلزمك تطلع إلا في ثلاث حالات: إنك تخلّفت عن السداد، أو فيه عيوب هيكلية تأثّر على سلامة العقار والساكنين حسب تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصّة، أو إنه يبي الوحدة السكنية له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى. وما تنضاف حالة ثانية إلا بقرار من مجلس إدارة الهيئة.
• برا الرياض: المؤجّر يقدر ما يجدّد بدون اشتراطات، بس لازم يلتزم بمدة الإشعار.
• إشعار السكن الشخصي: لو المؤجّر ما يبي يجدّد عقد سكني عشان يخلي العقار له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، فمدة الإشعار ما تقل عن 365 يوم قبل نهاية العقد. وهذي تنطبق على العقود السكنية اللي كانت سارية وقت نفاذ الأحكام، ولو جا الإشعار متأخر يتجدّد العقد بالقدر اللازم لاستكمال 365 يوم من تاريخ الإشعار. وانتبه: هالمدة خاصة بهالسبب بس، مو بكل حالات عدم التجديد.
• في نص المدة: المؤجّر ما يقدر ينهي عقدك الموثّق على المنصة لحاله. الإنهاء بالتراضي يصير بطلب من أحد الطرفين وموافقة الثاني، والفسخ من طرف واحد يشترط قرار التنفيذ بإنهاء العقد.

وكيف تجدّد عقدك على منصة إيجار خطوة بخطوة، مع الرسوم، تلقاه في تجديد عقد الإيجار في السعودية.

تأمينك

• لو أُخذ منك تأمين عن طريق الوسيط العقاري، المادة الثانية عشرة من «نظام الوساطة العقارية» تلزم إنه يتسلّم للهيئة أو لمن تخوّله، ويبقى محفوظ لين يرجع العقار بدون أضرار، وبعدها يرجع لك، أو يرجع لك الباقي بعد ما تنخصم قيمة الأضرار.
• أي خلاف على التأمين أو تقدير الأضرار ينحل أول شي عن طريق خبراء متخصّصين تحدّدهم الهيئة بموافقة الطرفين، وأتعابهم عليكم مناصفة. ولو ما قبلتوا حل الخبراء، لكم إنكم تروحون للمحكمة المختصّة.
• نسبة الـ 5% اللي تسمع عنها هي حد العربون في المادة الثالثة عشرة من نفس النظام، مو حد التأمين.

وش يجوز يُخصم ووش ما يجوز، وكيف توثّق حالة العقار يوم تستلمه، تلقاه في دليل التأمين في عقود الإيجار السعودية.

الخروج قبل نهاية العقد

العقد الموثّق ملزم للطرفين طول مدته، ومهلة الـ60 يوم تخص عدم التجديد عند نهاية المدة، مو الطلعة في نصها. وأسهل طريق غالبًا هو الإنهاء بالتراضي عبر «إيجار»، وهو بدون رسوم ويتم أول ما يوافق الطرف الثاني.

أما الأسباب اللي ممكن تبرّر الفسخ، ووش ممكن يطالب فيه المؤجّر، وكيف تتفاوض على طلعة نظيفة، فتلقاها في دليل إنهاء عقد الإيجار في السعودية.

لو بِيع العقار المؤجَّر

في الرياض، الحد الأعلى المسجّل لأجرة الوحدة ما يتأثّر بانتقال ملكيتها ببيع أو هبة، يعني المالك الجديد ما يقدر يرفع الأجرة فوقه. أما وش يعني البيع لعقدك القائم نفسه، فالأحكام النظامية ما تتكلم عنه، واللي ما فيه نص خاص فيها تسري عليه أحكام «نظام المعاملات المدنية». اسأل مختص عن حالتك قبل ما تاخذ قرار.

حقوق المؤجّر على المستأجر

النظام يوازن بين الطرفين، والمؤجّر بعد له حقوق واضحة:

• إنك تسدد في موعدك. التخلّف عن السداد واحد من الأسباب الثلاثة اللي تخلّي المؤجّر في الرياض يقدر يرفض التجديد. ولو الأجرة ما انسدّت وقت استحقاقها، يقدر المؤجّر يروح مباشرة لمحكمة التنفيذ بالعقد الموثّق.
• إنك ترجّع العقار بدون أضرار. من التأمين تنخصم قيمة الأضرار، وأي خلاف على تقديرها يحسمه الخبراء أو المحكمة.
• الاعتراض على الأجرة المحدّدة. في غير العقود القائمة، يحق للمؤجّر في الرياض يعترض على الأجرة المحدّدة بموجب الأحكام لو الوحدة خضعت لترميمات جوهرية أثّرت في قيمتها الإيجارية، أو كان آخر عقد لها قبل عام 2024.
• إنه ما يجدّد بإشعار. برا الرياض بدون اشتراطات بس مع الالتزام بمدة الإشعار، وفي الرياض في الحالات الثلاث بس.

لو انتُهك حقك: وين تشتكي

متى يحق للمستأجر رفع شكوى؟ لما المؤجّر يخالف العقد أو الأحكام النظامية. والطريق يعتمد على نوع المشكلة:

• المؤجّر رافض يوثّق العقد: اطلب التسجيل بنفسك، وارفع بلاغ عند «الهيئة العامة للعقار».
• مخالفة للأحكام، زي رفع الإيجار في الرياض: المخالفات تنظر فيها لجان مشكّلة بموجب المادة العشرين من «نظام الوساطة العقارية»، والغرامة توصل لأجرة 12 شهر مع تعويض المتضرّر. واللي يبلّغ عن مخالفة، من غير المختصّين بتطبيق الأحكام، ممكن ياخذ مكافأة ما تزيد على 20% من الغرامة المحصّلة لو معلوماته أدّت لقرار نهائي يثبتها.
• خلاف على التأمين أو الأضرار: خبراء تحدّدهم الهيئة أول، وبعدها المحكمة المختصّة.
• نزاع جاي من عقد «إيجار»: «المركز السعودي للتحكيم العقاري» يقدّم التحكيم والتوفيق والصلح إلكترونيًا في القضايا اللي تنشأ عن «إيجار». اطّلع على قواعده الإجرائية وشروط تقديم الدعوى قبل ما تتقدّم.
• حق ثابت في العقد الموثّق: العقد سند تنفيذي، فصاحب الحق يروح مباشرة لمحكمة التنفيذ.

خلّ عندك نسخة العقد الموثّق، وكل رسالة مكتوبة بينك وبين المؤجّر، وصور مؤرّخة لحالة العقار. هذي الأوراق هي اللي تحسم أي خلاف.

---

ايجاري منصة مرخّصة من الهيئة العامة للعقار، تخليك تدفع إيجارك على دفعات شهرية. شوف كيف يشتغل.